أول حاجة حابب أوضحها
أنا مليش مصلحة غير نشر الوعي عن طروحات الإسكان
خلينا نتفق على النقطة دي من البداية.
⸻
هل فعلًا الطرح ده فخ؟
ولا فيه فرصة إحنا مش شايفينها؟
لأن في النهاية أكيد الطرح ده اتدرس، وأكيد فيه ناس فكرت في طريقة التسعير والسداد قبل ما يطلع للنور الناس دي مش هتلعب يعني اكيد دا طرح ورا فكرة
فبدأت أدور على الحلقة المفقودة.
نبدأ من آخر سعر معروف
آخر طرح لسكن مصر بالمنصورة الجديدة كان ١٢ نوفمبر ٢٠٢٥ كان سعر المتر فيه:
15,900 جنيه للمتر
وكانت المساحات تقريبًا من 106م حتى 133م، وهي نفس نطاق المساحات الموجود تقريبًا في الطرح الحالي.
دلوقتي خلينا نفترض افتراضًا فقط للمقارنة إن نفس الشقق لو نزلت للبيع المباشر حاليًا زاد سعرها 20% فقط عن آخر سعر.
يعني:
15,900 + 20% زيادة = 19,080 جنيه للمتر
ومهم جدًا أوضح:
19,080 جنيه ده سعر افتراضي للمقارنة وليس سعرًا رسميًا معلنًا.
هنا بقى تبدأ المقارنة.
هنقارن نفس الشقة، نفس المساحة، في نظامين:
1- البيع العادي بنظام الهيئة.
2- الإيجار المنتهي بالتمليك.
⸻
⚠️ ملحوظة هامة : نظام السداد اللي هندكره هو نظام هيئة المجتمعات العمرانيه الجديدة وهو نظام 21.5% مقدم و 10% استلام و 9 صيانه و 70% تحمل بفائدة البنك المركزي وتتقسط علي 3 سنوات او 5 سنوات او 7 سنوات
أولًا: لو الشقة نزلت للبيع العادي بنظام الهيئة
خلينا ناخد أكبر مساحة كمثال:
133 متر
السعر الأساسي الافتراضي:
133 × 19,080 = 2,537,640 جنيه
طيب هتدفعهم إزاي؟
1- جدية الحجز
نفترض متوسط جدية حجز:
150,000 جنيه
ودي طبعًا بتدخل ضمن المقدم، مش مبلغ إضافي على سعر الشقة.
2- استكمال مقدم الحجز
يتم استكمال المسدد إلى حوالي:
21.5% من قيمة الوحدة
يعني:
2,537,640 × 21.5% = 545,593 جنيه تقريبًا
3- عند الاستلام
هتدفع:
10% من قيمة الوحدة = 253,764 جنيه
وكمان:
وديعة صيانة 9% = 228,388 جنيه تقريبًا
يبقى إجمالي اللي لازم تكون دفعته تقريبًا حتى الاستلام:
**545,593
• 253,764
• 228,388
= 1,027,745 جنيه تقريبًا**
يعني بنتكلم عن:
🔥 أكثر من مليون جنيه مطلوبين في فترة قصيرة نسبيًا.
ودي أول نقطة مهمة جدًا.
لأن النظام التقليدي ممكن يكون سعره النهائي أقل، لكن محتاج قدرة مالية كبيرة جدًا في البداية.
⸻
طيب باقي ثمن الوحدة؟
بما إننا عايزين ندي البيع العادي أفضل فرصة ممكنة في المقارنة، هنختار أطول مدة تقسيط في المثال:
7 سنوات
وبنظام أقساط ربع سنوية.
وبعد احتساب الفائدة طبقًا لنظام السداد المستخدم في المثال:
القسط الربع سنوي تقريبًا:
121,172 جنيه كل 3 شهور
يعني لو وزعناه شهريًا:
حوالي 40,391 جنيه في الشهر
لمدة:
7 سنوات
يعني:
28 قسط ربع سنوي
إجمالي الأقساط:
121,172 × 28 = 3,392,816 جنيه تقريبًا
نضيف عليهم اللي اتدفع حتى الاستلام:
3,392,816 + 1,027,745 = 4,420,561 جنيه
إذن إجمالي تكلفة الوحدة في نهاية التقسيط:
🔥 حوالي 4.42 مليون جنيه
نقسم على مساحة الوحدة:
4,420,561 ÷ 133 = 33,237 جنيه للمتر تقريبًا
يعني:
السعر الافتراضي كاش:
19,080 جنيه/م²
وبعد تقسيط الهيئة على 7 سنوات:
حوالي 33,237 جنيه/م²
ركز في الرقم ده لأنه أساس المقارنة.
⸻
ندخل بقى على الإيجار المنتهي بالتمليك
لو نفس الوحدة استمرت بنظام الإيجار التمليكي لمدة الـ20 سنة كاملة، فبحسب الحسبة اللي عملناها:
سعر المتر النهائي لنفس مساحة الشقه واللي متاحة معانا ف الطرح يصل تقريبًا إلى:
🔥 77,397 جنيه للمتر في نهاية ال ٢٠ سنة
أول رد فعل طبيعي:
“إيه ده؟
33 ألف مقابل 77 ألف؟
يبقى الإيجار التمليكي غالي جدًا.”
استنى.
لأن المقارنة مش سعر متر بس.
إنت بتقارن بين نظامين مختلفين تمامًا في طريقة السداد.
في البيع العادي:
محتاج تقريبًا:
أكثر من مليون جنيه في البداية
وبعدها ما يعادل:
حوالي 40 ألف جنيه شهريًا
لمدة:
7 سنوات
يعني ضغط مالي كبير ومركز في مدة قصيرة.
أما في الإيجار المنتهي بالتمليك، أنت بتوزع العبء على:
20 سنة
وبقيمة إيجارية تصاعدية.
يعني التكلفة الاسمية النهائية أكبر، لكن السداد نفسه موزع على فترة زمنية أطول بشكل كبير.
وده معناه إن السؤال الصح مش:
“سعر المتر هنا كام وهنا كام؟”
السؤال الصح:
“أنا محتاج أدفع كام دلوقتي؟
وكام كل شهر؟
ولمدة كام سنة؟”
وده فرق جوهري.
⸻
طيب ما هو 77 ألف للمتر برده رقم كبير؟
صح.
وعلشان كده هنا نوصل لأهم نقطة في الطرح كله.
أنت مش لازم أصلًا تكمل سيناريو الـ20 سنة.
الكراسة نفسها بتقول:
لا يجوز سداد قيمة الوحدة سدادًا معجلًا بالكامل إلا بعد مرور 5 سنوات من تاريخ الاستلام، مع تطبيق كافة القواعد المالية والمحاسبية في هذا الشأن.
يعني بعد مرور 5 سنوات:
أصبح عندك حق تطلب السداد المعجل والتملك.
وهنا تبدأ الفكرة اللي أنا شايف إنها تستحق الدراسة بجد.
⸻
طب الشقة عليها فوائد أصلًا؟
أيوه.
لأن الكراسة نفسها موضحة إن القيمة الإيجارية الشهرية المنتهية بالتمليك شاملة عائدًا على مدة 20 سنة.
والعائد بيختلف حسب قيمة الوحدة.
بحيث يتم حساب القيمة الإيجارية لتحقيق القيمة الحالية للوحدة بمعدلات تصل إلى:
8%
للوحدات الأقل من مليون جنيه.
و:
10%
للوحدات من مليون حتى 2 مليون جنيه.
و:
12%
للوحدات من 2 مليون جنيه فأكثر.
يعني الرقم اللي أنت شايفه في نهاية الـ20 سنة مش مجرد:
“ثمن الشقة.”
لكن هو ثمن وحدة ممول على فترة طويلة جدًا ومحمل بعائد على مدة 20 سنة.
وده فرق مهم جدًا.
⸻
وهنا أنا شخصيًا لو بدرس الفرصة دي مش هبص عليها بالسيناريو التالي:
هاخد الشقة وأفضل أدفع 20 سنة كاملة.
أنا هدرس سيناريو مختلف:
أستفيد من نظام الإيجار أول 5 سنوات، وأقلل ضغط السيولة عليّ في البداية، وبعد مرور المدة القانونية أدرس السداد المعجل والتملك.
لكن هنا لازم نكون واضحين جدًا:
الكراسة قالت إن السداد المعجل متاح بعد 5 سنوات، وقالت إنه يتم وفق:
القواعد المالية والمحاسبية المعمول بها.
لكن من النص الموجود أمامنا لا أقدر أقول لك إن:
كل فوائد السنوات المتبقية هتتشال بالكامل.
ولا أقدر أديك رقم نهائي من عندي لسعر الشقة بعد السداد المعجل.
لازم نعرف طريقة التسوية الرسمية من الهيئة وقتها.
ودي نقطة مهمة في المصداقية.
⸻
إذن الخلاصة:
لو أنت بتبص على الطرح على أساس:
سعر المتر النهائي بعد 20 سنة فقط
فطبيعي جدًا تحس إنه غالي.
لكن لو بدأت تبص على:
حجم المقدم
ضغط الأقساط
مدة السداد
والخروج المحتمل بالسداد المعجل بعد 5 سنوات
ساعتها الصورة تبدأ تختلف.
لأن فيه شخص ممكن جدًا ما يقدرش يدفع:
مليون جنيه تقريبًا في البداية + ما يعادل 40 ألف جنيه شهريًا لمدة 7 سنوات
لكن يقدر يدخل بنظام إيجار أقل ضغطًا على السيولة، وبعد عدة سنوات يعيد ترتيب وضعه المالي ويسدد معجلًا.
ودي بالنسبة لي الحلقة المفقودة في تقييم الطرح.
⸻
لكن الكلام ده لا يعني إن كل الشقق في الطرح فرصة.
بالعكس.
أنا بدأت أراجع المدن والمشروعات وحدة وحدة.
وفيه وحدات شايف إن جدواها أفضل بكتير.
وفيه وحدات تانية للأسف أرقامها مرتفعة جدًا ومحتاجة تفكير قوي قبل التقديم عليها.
يعني مش كل حاجة نازلة في الطرح لازم نحجز فيها.
الفكرة إننا نعرف:
فين الميزة؟
وفين العيب؟
وإزاي ناخد الميزة ونقلل تأثير العيب قدر الإمكان؟
⸻
وأخيرًا:
مهم جدًا نفرق بين طرحين نازلين في نفس التوقيت والناس خلطت بينهم.
☑ طرح هيئة المجتمعات العمرانية بنظام الإيجار المنتهي بالتمليك.
☑ وطرح صندوق الإسكان الاجتماعي الموجه لمحدودي الدخل.
الاتنين مختلفين تمامًا.
طرح الصندوق له نظام دعم وشروط دخل مختلفة، والفكرة الأساسية فيه إن القيمة الإيجارية ترتبط بالدخل طبقًا للشروط المعلنة.
وعشان الطرحين نزلوا تقريبًا في نفس التوقيت، ناس كتير فاكرة إنهم طرح واحد.
ومن هنا ظهر جزء كبير من الغضب:
“إزاي دي أسعار محدودي الدخل؟”
بينما إحنا بنتكلم أصلًا عن نظامين مختلفين.
وده هنتكلم عنه بالتفصيل في الجزء الجاي.
الخلاصة:
ما تحكمش على الإيجار التمليكي من رقم الـ20 سنة فقط.
وما تحكمش على البيع العادي من سعر المتر الكاش فقط.
قارن:
المقدم + القسط + المدة + إجمالي المدفوع + خيارات الخروج والسداد المبكر.
وساعتها فقط تقدر تعرف:
الشقة دي فرصة فعلًا… ولا تسعيرها مش مناسب ليك.
واخيراً انا مش بحاول اقنع اي متابع بالتقديم انا بحاول اشرح المساله في حدود المعطيات واستغل كل ثغرة حسابيه توفر علينا
بقلم: محمد خطاب
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق